Жителей коттеджных поселков обязали соблюдать установленные ими же правила
Первый кассационный суд общей юрисдикции сделал принципиальные разъяснения: жители так называемых "закрытых" коттеджных поселков обязаны соблюдать внутренние правила. Например, необходимо заранее заказывать гостям пропуска, если того требуют регламенты.
Строгие к хозяевам домов правовые позиции кассационный суд изложил в ходе рассмотрения конкретного дела. В суд обратилась жительница одного из поселков Московской области. Некая гражданка Д. У нее не сложились отношения с охраной, отказавшейся поднимать шлагбаум перед гостями женщины по первому требованию.
"Д. является собственником дома, расположенного в коттеджном поселке, границы которого огорожены, а единственный въезд и выезд на территорию осуществляется через контрольно-пропускной пункт, оборудованный шлагбаумом, - рассказывают в пресс-службе Первого кассационного суда общей юрисдикции. - Согласно Правилам прохода и проезда, установленным в поселке, гости жильцов въезжают на территорию по временному пропуску, выдаваемому по заявке жителей поселка".
В законодательстве отсутствует само понятие "коттеджный поселок". Хотя на деле такие поселки давно существуют
"Считая, что управляющая компания на регулярной основе намеренно не пропускает гостей к ее домовладению, Д. обратилась в суд с иском к руководству поселка и охранному агентству с требованиями не чинить препятствия в проезде гостевого автомобильного транспорта к ее дому, о выдаче 5 комплектов пультов от шлагбаума для членов ее семьи, взыскании компенсации морального вреда", - продолжают в пресс-службе.
"Судом установлено, что управляющей компанией официальные распоряжения о недопуске гостевого транспорта к истцу не принимались, - рассказывают в суде. - Напротив, в материалах дела имеются доказательства беспрепятственного проезда гостей истца в случаях, когда она надлежащим образом оформляла и заранее направляла уведомления. Из объяснений сотрудника охраны следовало, что в случае, когда гостям Д. было отказано в проезде на территорию поселка, письменная заявка от истца отсутствовала".
Иными словами, сама женщина не соблюдала формальности. Почему, сказать сложно. Может, гости сваливались как снег на голову, и она просто не успевала. Может, считала ниже своего достоинства возиться с бумажками и сталкиваться с бюрократией. Все это уже не важно. Главное: если люди решили, что поселок - не проходной двор, то каждый отдельный житель должен с этим считаться.
"Поскольку обстоятельства, на которые ссылалась истец, не нашли своего подтверждения, суд отказал в удовлетворении иска, - сообщают в суде. - При этом отметил, что требования истца о выдаче ей пультов от шлагбаума не могут быть выполнены, поскольку бесконтрольный въезд гостей без предварительного уведомления охраны не должен нарушать права и законные интересы иных жителей поселка. Суд апелляционной инстанции согласился с вынесенным решением об отказе в удовлетворении исковых требований истца.
Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, поскольку они основаны на совокупности исследованных доказательств, не подтверждающих факт чинения управляющей компанией препятствий по проезду гостей истца".
По словам члена Ассоциации юристов России Марии Спиридоновой, данное судебное решение является крайне важным для формирования судебной практики в данной сфере.
"Сегодня и законодательство, регулирующее отношения в коттеджных поселках, и правоприменительная практика нуждаются в совершенствовании, - сказала она. - Более того, сегодня в законодательстве отсутствует само понятие "коттеджный поселок". Хотя на деле такие поселки давно существуют и активно развиваются. Такие поселки могут соседствовать и даже пересекаться с землями СНТ и ДНТ. Однако законодательство об СНТ к ним применяется лишь в том случае, когда поселки изначально образованы на базе СНТ. Классический дачный поселок все-таки далеко не всегда является аналогом коттеджного поселка".
По ее словам, вполне понятно желание жителей коттеджных поселков не просто жить на своей земле, но и создать вокруг комфортную атмосферу, свой микроклимат.
"Для этого соседи должны уважать друг друга и соблюдать принятые ими же правила", подчеркнула Мария Спиридонова.
В свою очередь, член АЮР Дмитрий Уваров пояснил, что поскольку закон не определяет статус коттеджного поселка, то порядок и способы управления им могут быть разные.
"Для этого могут создаваться товарищества собственников недвижимости. И разновидность - всем известные СНТ, - говорит он. - Также могут привлекаться управляющие компании, либо управление осуществляется непосредственно собственниками жилых домов - такие варианты аналогичны правилам, установленным для многоквартирных домов Жилищным кодексом РФ".
По его словам, в товариществе собственников недвижимости действует правление, председатель, ревизор. ТСН действует на основании Устава.
"Если же общим собранием собственников было решено передать бразды правления Управляющей компании, собственники заключают договор с такой организацией на условиях, также утвержденных общим собранием собственников, - говорит Дмитрий Уваров. - При этом, правила проживания на территории поселка не должны противоречить действующему законодательству. Например, правила о тишине не могут быть строже установленных в регионе, поскольку ответственность за нарушение закона о тишине предусматривается именно административная, и разбираться с нарушителями, в случае, если конфликт не получится урегулировать мирно, - будет полиция. Свои собственные штрафные санкции поселки вводить не могут. Однако правилами могут быть предусмотрены ограничения, касающиеся, например, гостей собственников- их попросту могут не допускать на территорию поселка. Если же правила все-таки будут противоречить закону, то собственники могут в судебном порядке признать их противоречащими закону".