Эксперт Широкова: Рынок сервисных апартаментов постепенно перетекает на курорты
Жилье в туристических регионах подорожало за последние десять лет сильнее всего. А у апартаментов и шале в горных кластерах есть перспективы дорожать и далее - горнолыжный спорт в России пока только набирает популярность.
Рынок сервисных апартаментов (нежилая недвижимость, которую можно приобрести в собственность, но где оказываются гостиничные услуги) постепенно перетекает из крупных городов в курортные локации. По данным NF Group, в России сейчас насчитывается 51 тыс. лотов сервисных апартаментов. Из них 71% - в городах (лидеры - Санкт-Петербург и Ленинградская область), а 29% приходится на курортные территории. "Это проекты в знаковых природных локациях с активно развивающимся туризмом, в том числе горных кластерах, а также это могут быть пригороды крупных городов в пределах транспортной доступности", - поясняет партнер NF GROUP Ольга Широкова.
Вскоре ситуация может измениться - на стадии строительства находится еще 52 тыс. сервисных апартаментов, подсчитали эксперты. Но из них уже 63% приходится на курортные локации и лишь 37% на города. При этом 36% строек приходится на Краснодарский край, на Санкт-Петербург - 23%. На третьем месте Крым (15%), далее Москва и Подмосковье (5%) и Новосибирская область (3%).
Среди курортных территорий наиболее перспективными эксперты считают даже не столько прибрежные, сколько горные кластеры (они могут быть загружены круглый год - как горнолыжные курорты зимой и туристические центры летом). Так, Красная Поляна в последние годы развивается активнее, чем прибрежная линия Сочи, отмечают в NF Group.
В целом пока в России горнолыжные курорты значительно менее развиты, чем, к примеру, в Европе, указывает Широкова. Так, в Швейцарии, Австрии, Лихтенштейне более 35% населения увлекаются горными лыжами. В целом по Европе - 10-20% населения. В США этот вид отдыха знаком примерно 6-7% населения, но это 25 млн человек. В России же пока на горных лыжах или сноуборде стоят лишь 3% населения, 4,2 млн человек. А это значит, что эти локации имеют большой потенциал, отмечают в NF Group. За последние годы число посетителей горнолыжных курортов в России выросло более чем в три раза. По протяженности зимних трасс первое место сейчас занимает опять же горный кластер Сочи, на втором месте - Манжерок (Республика Алтай), на третьем Шерегеш (Кемеровская область). При этом к 2035 году количество трасс предполагается существенно увеличить.
Параллельно растет и предложение жилья для туристов в этих локациях. Так, в горном кластере Сочи в проектах - строительство около 2 тыс. номеров апарт-отелей. В Архызе - 1150, в Шерегеше - около 880, на Алтае - 610. Почти треть таких лотов, находящихся в продаже, относится к элитному сегменту. Причем средневзвешенная цена предложения апарт-отелей в горном кластере Сочи практически не уступает такой же недвижимости около берега моря - лоты продаются по 1130 тыс. руб. за кв. м (максимальная цена в горных кластерах России) против 1140 тыс. руб.
До 2019 года никто не верил в гостиничную недвижимость, говорит заместитель гендиректора по развитию гостиничной деятельности "Группы Мантера" Яна Уханова. Курортами занимались в основном ресурсодобывающие компании.
"Гостиница - это был последний актив с точки зрения инвестпортфеля, - вспоминает Уханова. - Все строили офисы, торговые центры, далее пришла эпоха складских помещений". Однако в последние годы ситуация изменилась. В 2021-2024 годах турпоток кратно вырос, после отмены карантина в пандемию буквально появились очереди из желающих жить на курортах (в том числе благодаря удаленной работе). Если раньше апартаменты и шале Красной Поляны занимали иностранцы, то после пандемии основные гости - россияне, и зачастую они гораздо более требовательны. При этом в 2025 году турпоток выходит на плато, отмечает Уханова, - наблюдается стабилизация покупательской способности, рост конкуренции.
Помимо Красной Поляны большие перспективы среди горных курортов и у Архыза, считает Уханова. "К 2030 году всесезонный горный курорт "Архыз" увеличится в размерах и возможностях: будет создано две новые туристические деревни, расширена сеть до 15 канатных дорог и 57 километров горнолыжных трасс, объединенных единой зоной катания. Это позволит значительно повысить привлекательность и комфорт для туристов, а также увеличить поток посетителей", - говорит Уханова.
"Элитная недвижимость в горных кластерах постепенно превращается в полноценный и устойчивый сегмент рынка, - говорит член правления, директор блока девелопмента Capital Group Георгий Крюков. - Мы наблюдаем растущий интерес со стороны обеспеченной аудитории, которая ищет новые форматы частного отдыха и комфортного всесезонного проживания". Наиболее востребованы локации с развитой транспортной доступностью и круглогодичным туристическим потенциалом - там, где зима и лето одинаково привлекательны. Спрос на такие объекты растет поступательно, без резких колебаний, отмечает он. "Ценовая динамика определяется прежде всего ограниченностью предложения действительно качественных проектов, а также растущей готовностью клиентов рассматривать российские горные кластеры как полноценную альтернативу зарубежным курортам", - добавляет Крюков.
На курорте "Манжерок" (Республика Алтай), по его словам, пока отмечается существенный дисбаланс между объемом турпотока и предложением средств размещения - особенно в зоне горнолыжных трасс и подъемников. Показатель обеспеченности составляет порядка 558 гостей на номер в год. В перспективе до 2029 года ожидается формирование более сбалансированной структуры размещения - на уровне около 387 гостей на номер, чему будет способствовать ввод новых гостиничных комплексов и развитие сегмента апартаментов.
Активно заходят инвесторы и на горнолыжный курорт Шерегеш (Кемеровская область). По словам гендиректора "УГМК-Застройщик" Евгения Мордовина, первые два пятизвездочных отеля (ввод в эксплуатацию предполагается в этом и следующем годах) раскуплены уже на 95%. В основном недвижимость скупают бизнесмены и любители горнолыжного спорта - они приобретают в отелях сразу по 2-3 номера. Большинство из них в дальнейшем планируют передавать недвижимость в управление специально созданной компании.
По данным ЕРЗ.РФ, за последние десять лет наиболее резкий рост цен и на жилье был как раз в туристических регионах. Так, в Республике Алтай оно подорожало более чем в 7 раз, в Дагестане - в 7 раз, в Крыму - в 4,3 раза, в Севастополе - в 3,9 раза.
В последние годы наблюдается устойчивый рост интереса к жилой недвижимости в локациях с развитой природной и туристической инфраструктурой, говорит Алексей Артошин, коммерческий директор "Главстрой Регионы". Это не только традиционные курортные направления, но и города, где появляются всесезонные центры притяжения - например, те же горнолыжные объекты. Они формируют дополнительный интерес к региону как со стороны тех, кто рассматривает покупку недвижимости для собственного проживания, так и со стороны инвесторов. "Такие локации, как правило, обладают сбалансированной экосистемой - близость к природе сочетается с развитой инфраструктурой города, возможностью круглогодичной эксплуатации жилья и стабильным уровнем спроса", - говорит Артошин. Так, среди покупателей жилья около горнолыжного кластера "Горный воздух" в Южно-Сахалинске - как местные жители, улучшающие жилищные условия, так и покупатели из других регионов (нередко они вкладываются в недвижимость из инвестиционных соображений - для сдачи ее в аренду или желая сохранить капитал). "Люди стали иначе смотреть на свои жизненные сценарии, искать новые центры притяжения внутри страны (в частности, в результате экономической и геополитической обстановки), а девелоперы начали точечно заходить в перспективные, но пока не насыщенные рынки", - говорит Артошин. Важная особенность подобных локаций - ограниченность предложения, особенно если речь идет о сегменте бизнес-класса и выше. Девелоперам, отмечает Артошин, важно учитывать особенности ландшафта, логистики и местного спроса.