Вилла у залива: как правильно инвестировать в курортную недвижимость

На текущий момент вложение средств в курортную недвижимость является одним из наиболее выгодных способов диверсификации инвестиционного портфеля, особенно на фоне изменений курсов валют и ограничений покупки недвижимости за рубежом. Эксперты направления жилой недвижимости CORE.XP рассказали «МК» о ключевых рисках и факторах, на которые стоит обращать внимание при оценке конкретного объекта.

«Главное преимущество инвестиций в курортную недвижимость — это возможность получать двойной доход. С одной стороны, стабильный пассивный доход от аренды, которая может быть как сезонной, так и долгосрочной. С другой стороны, прирост капитала за счет роста стоимости объектов, которые в курортных локациях часто дорожают быстрее рынка», — сообщила «МК» директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Курортная недвижимость, по ее мнению, объединяет как инвестиционную, так и личную выгоду. Владельцы могут использовать жилье для собственного отдыха, продолжая зарабатывать на аренде в те периоды, когда недвижимость свободна.

Инвестиции в курортные объекты также позволяют диверсифицировать риски и защитить свои сбережения от инфляции. Курортная недвижимость напрямую не зависит от фондовых рынков и сохраняет свою ценность даже в условиях неустойчивой экономики. Кроме этого, такие локации обладают стабильным спросом на аренду со стороны туристов, сезонных арендаторов и экспатов, что обеспечивает ликвидность объекта и стабильность дохода вне зависимости от времени года.

«Успех инвестиции во многом зависит от правильного выбора места и формата недвижимости», — подчеркнула аналитик. Прежде всего она советует провести комплексный анализ рынка: оценить динамику развития, рассмотреть потенциал доходности будущего объекта, изучить возможные сезонные особенности и колебания спроса, а также новые точки входа при покупке недвижимости.

Второй ключевой момент — это правильная локация, наличие сложившейся инфраструктуры рядом с объектом и его транспортная доступность. Основными факторами для арендаторов здесь являются близость к аэропорту или железнодорожному вокзалу, а также развитость инфраструктуры, доступность пляжей, наличие ресторанов, магазинов, спортивных объектов, оздоровительной составляющей и СПА, круглогодичных развлечений, что позволяет продлить курортный сезон. Значительно увеличивает стоимость лота наличие панорамного вид на море, горы или лес.

Необходимо также учитывать сезонность. Преимущество стоит отдавать круглогодичным курортам, где можно сочетать горнолыжный и пляжный отдых на морском побережье. Это позволит снизить риски «простоя» объекта и более равномерно прогнозировать доход.

Ломтева выделила три основных курортных направления, каждое из которой обладает собственной инвестиционной логикой. Самым массовым направлением, с ее слов, являются морские курорты, а именно Черноморское побережье (Краснодарский край), представленное такими локациями, как Сочи (Имеретинка, Адлер, Красная Поляна), Геленджик, Анапа, Лазаревское. Главное преимущество черноморских курортов — теплое море и длинный пляжный сезон с мая по октябрь и возможности для зимнего горнолыжного отдыха, а также наличие развитой инфраструктуры. Особенно в Сочи, который после Олимпиады стал круглогодичным курортом мирового уровня. 

Кроме этого, частные инвесторы могут выбрать для себя различные сценарии: покупку апартаментов премиум-класса для сдачи в аренду или для личного использования в Сочи и на Красной Поляне или классический семейный отдых в Анапе и Геленджике и инвестиции в недорогие апартаменты или гостевые дома в шаговой доступности от моря.

Эксперты также выделяют Балтийское побережье (Калининградская область). Особенно стоит обратить внимание в этот регионе на такие локации, как Зеленоградск, Светлогорск, Куршская коса, Пионерский. Архитектура и инфраструктура здесь напоминают прибалтийские курорты, что является большим плюсом и точкой притяжения для туристов, а насыщенная инфраструктура и вложения перед чемпионатом мира по футболу — 2018 и последующие программы развития дали мощный толчок к развитию региона. 

Туристов также привлекает мягкий климат без изнуряющей жары и продолжительный сезон, хоть и короче черноморского. Особые экономические зоны в регионе дают налоговые льготы для инвесторов. В качестве инвестиций здесь в основном используется покупка апартаментов или гостиницы под сдачу в ежедневную аренду. Спрос в регионе уже стабильно высокий, а цены еще не достигли сочинских пиков.

Вторым перспективных направлением для инвестиций являются горнолыжные курорты, которые благодаря госпрограммам поддержки и растущей популярности активного отдыха активно развиваются. Особой популярностью пользуются горы Алтая. Они отличается своей невероятной природой, свежим воздухом, а также трендом на экотуризм. Наиболее частым инвестиционным инструментом здесь является покупка земельных участков под строительство глэмпингов, гостевых домов, коттеджей для сдачи в аренду. 

Третье направление — это круглогодичные регионы. Здесь эксперт особо выделила Карелию — одно из самых трендовых направлений для инвестиций в недвижимость. После 2020 года люди сместили свой фокус на отдых на природе, экотуризм и уединение. Карелия с ее бескрайними лесами, чистейшими озерами (Ладога, Онега, Сямозеро) и уникальными ландшафтами идеально отвечает этому запросу. Сезон здесь идет не три месяца, а фактически круглый год. Летом популярны сплав по рекам, рыбалка, трекинг, осмотр достопримечательностей, а осенью наступает время для сбора грибов и ягод, прогулок и красивых фотосессий. Зимой также востребованы среди туристов катание на собачьих упряжках, снегоходах, лыжах, а пик приходится на празднование Нового года. Весной можно наблюдать постепенное пробуждение природы и провести активный отдых. Нигде в европейской части России нет такой концентрации природных достопримечательностей: водопады (Кивач, Юканкоски), горные парки (Рускеала), петроглифы, ладожские шхеры, что дает региону мощное конкурентное преимущество, которое невозможно воспроизвести.

При оценке конкретного объекта эксперты жилого направления Ломтева советуют обращать внимание на ряд факторов. Прежде всего, это класс недвижимости и ее целевая аудитория. Эконом-класс характеризуется большим объемом спроса, но конкуренция здесь значительно выше, а маржинальность — ниже. Меньше конкуренции и выше чек на покупку в премиум- и бизнес-классе. В этих сегментах обычно представлены объекты с уникальными видовыми характеристиками, на первой линии, с необычным дизайном.

Еще один важный фактор — это управление объектом. Эксперт советует делать выбор в пользу вариантов с собственной профессиональной управляющей компанией или сервисом отельного типа, которые помогут решить вопросы с заселением, эксплуатацией и ремонтом.

Особое внимание следует обратить на юридическую чистоту курортного объекта. В курортных зонах существует ряд ограничений и запретов. Поэтому важно знать категорию земельного участка и вид разрешенного использования. Необходимо также проверить благонадежность объекта и компанию-застройщика, его историю и репутацию, удостовериться в том, что продавец является единственным владельцем и на участке нет обременений (арест, залог). Важно также уточнить, не проходят ли по участку общественные сервитуты (например, линии электропередач, газопроводы, дороги общего пользования).

Не стоит забывать, что инвестиции в курортную недвижимость сопряжены с определенными рисками, которые важно учитывать перед тем, как сделать покупку. Среди них выделяют юридические риски, а именно несоответствие статуса земли и объекта заявленному, что может привести к невозможности использования или даже утрате права собственности; финансово-рыночные риски, например, банкротство застройщика или задержка ввода в эксплуатацию объекта, а также перегрев и образование «пузырей» на локальном рынке курортной недвижимости.

В популярных у туристов локациях конкуренция на рынке аренды жилья может быть довольно высокой, а предложение — избыточным. Это означает, что для создания привлекательного варианта для арендаторов придется прилагать значительные усилия и снижать арендную ставку. В результате становится заметно сложнее спрогнозировать доходность от аренды и рассчитать точные сроки окупаемости.

Управление курортной недвижимостью содержит не только затраты на коммунальные услуги, обслуживание и капитальный ремонт, но и такие скрытые расходы: как налоги, страхование, оплата услуг управляющей компании и консьержа. Такие расходы могут значительно снизить доходность объекта, особенно если не планируется активно его эксплуатировать.

Стоит также отметить эксплуатационные и инфраструктурные риски: сезонность, климатические факторы, затраты на износ и ремонт, неэффективное управление объектом, а также низкое качество сложившейся инфраструктуры.

«Сегодня мы наблюдаем устойчивый тренд на развитие внутреннего туризма, в том числе на отдых в своем регионе. В стране появляются новые проекты, которые не уступают лучшим мировым курортам. Все это влияет на рост популярности курортной недвижимости у инвесторов. Однако при выборе объекта для инвестирования крайне важен анализ рынка и наличие стратегии, которые помогут инвестору определить конкретные цели, риски и ожидаемую доходность от инвестиций», — заключила Екатерина Ломтева.